En un lugar de la mancha había un humilde constructor llamado Rufino, Rufino se dedicaba a hacer pequeñas obras, es decir hacía pequeñas viviendas y pequeñas naves por su pueblo y los alrededores, nunca se había dedicado a la promoción de viviendas.
Un día se cruza con al alcalde y le comenta, Rufino quiero hablar contigo de negocios, vente esta tarde por el Ayuntamiento y hablamos. Y Rufino fue y escuchó:
Rufino, nos conocemos desde hace mucho tiempo y eres un gran profesional por eso creo que eres la persona adecuada para el proyecto de urbanización que como habrás oído vamos a realizar en el paraje de la fuente de los burros donde se pueden construir 30 viviendas unifamiliares. Rufino le interrumpe: Manolo como voy yo a hacer semejante promoción, precisamente hace unos meses estuve hablando con el director del Banco para hacer cuatro viviendas en el solar del Juan el largo y me dijeron que solo me financiaban el 80% de la obra si tenía previamente los compradores y además presentaba avalistas.
Ya, pero esta promoción es diferente, en primer lugar ya tenemos una empresa que se hará cargo de la urbanización y de los permisos necesarios, la idea es la siguiente, como sabes bien tal como se está poniendo el precio de los pisos en la capital creemos que se pueden vender las viviendas por doscientos mil euros…..Rufino, le interrumpe: “doscientos mil euros, estas loco, pongo a ese precio y me los tengo que comer, pero si construir una vivienda igual a Antonio, el hijo del cojo no ha llegado a 75.000 euros y mira que ha puesto buenos materiales.
Rufino, es que las viviendas no se las vamos a vender a gente del pueblo, la idea es vendérselas a gente de la capital, que tal como se están poniendo allí las cosas, por menos dinero pueden tener una vivienda unifamiliar, ten en cuenta que en la capital una vivienda similar no se compra por menos de 400.000 euros y un piso de 80 metros con 30 años de antigüedad ya te piden 200.000.
A Rufino se le empieza a iluminar la cara y escucha ahora con muchísima más atención.
Por la financiación de la obra no te preocupes Rufino que ese tema lo tenemos muy bien atado pues tenemos los contactos necesarios en la Caja de ahorros de la Almena Limpia y están dispuestos a financiarnos el proyecto en su totalidad……..y Rufino se metió en negocios con el alcalde
El Alcalde y otros amigos suyos crearon una urbanizadora, es decir una empresa que adquirió los terrenos para posteriormente urbanizarlos y venderlos al constructor, los costes de urbanización ascendieron a unos 500.000 euros que fueron financiados por un crédito de la Caja ya mencionada. El coste de los terrenos fue mínimo ya que los había adquirido el alcalde un par de años antes para sembrar cereal, creo que le costaron 12.000 euros. Posteriormente Rufino creó una sociedad limitada en la que muy a su extrañar no quiso participar el alcalde, aunque desgraciadamente para él acabó entendiéndolo después.
Esa urbanizadora vendió los terrenos urbanizados a la empresa de Rufino por tres millones de euros. Claro que hay que aclarar que cuando le pidieron esos tres millones dijo que si estaban locos, y entonces le explicaron. Vamos a ver Rufino, como hemos hablado las viviendas se pueden vender en 200.000 euros ¿no?. Pues entonces el suelo de cada vivienda te cuesta 100.000 euros, construir con materiales normales como tu nos has dicho puede que se haga por 50 0 60.000 euros ¿no?. Pues si cada vivienda te cuesta 160.000 euros y las vendes por 200.0000 te llevas 40.000 en cada vivienda, es decir acabas ganando más de un millón de euros en año y medio… Y además Rufino ¿que estás arriesgando?, nada, porque los tres millones de euros te los va a prestar la Caja de ahorros y además te va a prestar los dos millones de euros que vas a necesitar para construirlas hasta que puedas venderlas.
Y la urbanizadora del alcalde se llevó los tres millones de euros, y Rufino se puso a construir las mismas…..unos años después Rufino tuvo que abandonar el pueblo donde había vivido toda su vida y el Alcalde salió reelegido.
Que ocurrió entonces, para que Rufino se marchara y el alcalde resultara reelegido.
La promoción fue adquirida de la siguiente manera:
-Hubo 14 compradores que compraron con intención de vivir en ella.
-Ocho compradores, amigos de Rufino y del alcalde vieron el negocio especulativo de su vida y como solo se les exigía pagar un 5% (10.000 euros) hasta la entrega de llaves, tendrían tiempo para revender el contrato antes de la escrituración, por lo que el negocio era redondo. Si ahora compro por 200.000 euros y dentro de año y medio (plazo de construcción recogido en contrato) las viviendas se pueden vender por 250.000 euros, resulta que por 10.000 euros me gano 50.0000.
-Las otras ocho viviendas decidió Rufino no ponerlas a la venta para poder venderlas él una vez finalizada la obra pues así les podría ganar 50.000 euros más a cada una.
…Y llegó el momento de la verdad, por fin se finalizó la obra y se procedió a la entrega de las mismas…..Julio de 2008 (la crisis financiera ya era una realidad).
-De los 14 compradores que la compraron para vivir,
- Cinco de ellos adquirieron la vivienda y se subrogaron en los 160.000 euros que pesaba sobre cada vivienda como hipoteca al constructor.
- siete de ellos no disponían de dinero para hacer frente al pago total de la vivienda y consiguieron una financiación del 100% por parte de la caja que había otorgado el préstamo a Rufino (o subrogamos el crédito o nos comemos la vivienda, pensó el banco con buen criterio).
-dos de ellos se habían separado las parejas y prefirieron perder los 10.000 euros que habían dado y por tanto seguían siendo propiedad de Rufino (ahora tenía 10).
-Los ocho especuladores corrieron distinta suerte
- Dos habían conseguido revender el contrato con una ganancia de 25.000 euros
-Seis habían preferido esperarse y ahora era imposible la venta, el banco les ofreció subrogarse en la hipoteca ofreciéndoles el 100% del coste total.
-Las diez viviendas de Rufino se las acabó embargando la caja de ahorros.
Cuatro años después la urbanización se encuentra en la siguiente situación: 8 de ellos viven allí, al lado de otras 22 viviendas vacías, 18 propiedad de la caja y cuatro propiedad de particulares. El coste que ha tenido para el banco la promoción ha sido de aproximadamente de 3 millones de euros de impagos a cambio de 18 viviendas en propiedad cuyo valor actual de mercado no supera los 75.000 euros cada una.
A Rufino le buscan los suministradores de materiales, el electricista, el fontanero, el carpintero y algunos empleados que no han cobrado, también el banco por un crédito personal que le había dado para comprarse un BMW X-5 FULL EQUIPE (ya era un promotor y tenía que estar a la altura).
El alcalde hay que decir que es un tipo con suerte, ya que con los 2,5 millones que le quedó a su promotora (la verdad es toda no era suya, algún que otro amigo del partido tuvo su parte pues para eso tenía los contactos adecuados en la Caja) se hizo socio de una promoción de 500 viviendas en la costa de los malditos (los malditos apartamentos) y crearon la promotora San Manuel Listón que urbanizó una zona llena de mosquitos cerca de la playa de la Vieja Torre. Una vez adquiridos los terrenos por unos 20 millones de euros se los vendieron a la Constructora San Manuel Timón (los mismos dueños pero con distinto CIF) por 130 millones de euros con un crédito de la Caja al 100%, sin avales y con tan solo un capital social de 60.000 euros (el mínimo para una SA). Aquí el banco solo ha perdido 130 millones, ya que no tuvo que poner el dinero al que se había comprometido al no comenzarse las obras. Ahora tiene 80.000 metros cuadrados en una playa de la Vieja Torre junto a unas marismas llenas de mosquitos…..Creo que dichos terrenos se los van a colocar a un tal BANCO MALO y los acabarán pagando nuestros hijos.
Nuestro amigo Manolo, el acalde se llevó en el negocio unos 15 millones de euros y ahora en un gesto hacia sus vecinos ha renunciado a su sueldo como alcalde y además ha construido de su bolsillo un hogar del jubilado en los que se debe haber gastado cerca de 300.000 euros, y todo porque la Caja que se había comprometido tiene la desvergüenza de no financiarlo….. con la cantidad de favores que les he hecho, dice Manolo.
Nota: Todo parecido con la realidad NO es pura coincidencia.
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